Was kostet eine Restaurierung? Kosten und Förderung bei denkmalgeschützten Gebäuden

Zuletzt aktualisiert: 2025 · Lesezeit: 7 Minuten

Die Sanierung eines Baudenkmals ist teurer als ein normaler Umbau - aber die Förderung ist auch grosszügiger. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, was gefördert wird und wie Sie den Eigenanteil realistisch kalkulieren.

Warum denkmalgerechte Sanierungen mehr kosten

Drei Faktoren treiben die Kosten bei denkmalgeschützten Gebäuden nach oben. Der erste ist das Material: Historische Sanierungen erfordern Kalkmörtel statt Zement, handgestrichene Ziegel statt Massenware, Mineralfarben statt Kunststoffanstriche, Eichenholz für Fenster statt Kunststoffprofile. Diese Materialien kosten mehr in der Beschaffung und erfordern mehr Verarbeitungszeit.

Der zweite Faktor sind die Fachbetriebe: Restauratoren, spezialisierte Steinmetze und Schreiner mit eidgenössischem Fachausweis in der Denkmalpflege arbeiten mit historischen Techniken und haben Stundensätze, die über denen von Allround-Handwerkern liegen. Dafür ist ihre Arbeit von Anfang an normgerecht - Nacharbeit und Rückbau entfallen.

Der dritte Faktor ist der Genehmigungsprozess: Farbbefunde, bauhistorische Untersuchungen, Dokumentation, behördliche Begleitung - all das kostet Zeit und Honorar. In der Summe liegen die Mehrkosten gegenüber einer konventionellen Sanierung bei 20 bis 50 Prozent, je nach Gewerk und Komplexität des Objekts.

Typische Kostenrahmen nach Gewerk

Die folgenden Zahlen sind Erfahrungswerte und dienen der Orientierung. Jedes Projekt ist anders - die tatsächlichen Kosten hängen vom Zustand des Gebäudes, dem Umfang der Massnahmen und der Region ab.

Fassade - Putz, Anstrich, einfache Reparaturen: CHF 30.000 bis 80.000 für ein typisches Ein- bis Zweifamilienhaus. Bei aufwändiger Naturstein-Restaurierung an einer grösseren Fassade mit Stuck, Gesimsen und Fensterumrahmungen können es CHF 150.000 bis 300.000 werden. Die Spanne ist gross, weil eine einfache Putzreparatur mit Neuanstrich fundamental anders ist als eine vollständige Fassadenrestaurierung mit Freilegung historischer Farbschichten.

Fenster - Ertüchtigung oder Nachbau: CHF 800 bis 2.500 pro Fenster bei der Ertüchtigung bestehender Originalfenster, CHF 2.000 bis 5.000 pro Fenster bei einem Nachbau in historischer Bauweise mit modernem Isolierglas. Für ein Haus mit 15 bis 20 Fenstern ergibt das CHF 12.000 bis 100.000, je nach Variante. Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber „Fenster ersetzen bei denkmalgeschützten Gebäuden".

Dach - Eindeckung und Dachstuhl: CHF 50.000 bis 200.000 je nach Grösse und Material. Historische Eindeckungen wie handgemachte Biberschwanzziegel, Naturschiefer oder Holzschindeln kosten deutlich mehr als Standardziegel. Die Sanierung des Dachstuhls - historische Holzverbindungen, Ersatz einzelner Balken, Holzschutz - kommt in der Regel dazu.

Innenrestaurierung - Böden, Deckenmalerei, Täfer: CHF 20.000 bis 150.000 je nach Umfang. Historische Parkettböden abschleifen und ölen liegt im unteren Bereich. Deckenmalereien freilegen und konservieren, Stuckaturen restaurieren oder historische Wandvertäfelungen instand setzen liegt im oberen Bereich. Diese Arbeiten erfordern spezialisierte Konservatoren und Restauratoren.

Stein und Mauerwerk: CHF 30.000 bis 150.000. Natursteinmauern verfugen, verwitterte Steine ersetzen, Bruchsteinwände konsolidieren - die Kosten hängen von der Grösse der betroffenen Fläche und dem Zustand des Materials ab. Steinmetze mit Denkmalpflege-Erfahrung arbeiten mit historischen Mörteln und passen Ersatzsteine an das vorhandene Material an.

Gesamtplanung durch Denkmalschutz-Architekten: Honorare nach SIA-Ordnung, typischerweise 10 bis 15 Prozent der Baukosten für die vollständige Begleitung von der Erstberatung bis zur Abnahme.

So rechnet sich die Sanierung trotzdem

Die höheren Baukosten werden durch mehrere Faktoren kompensiert, die bei ungeschützten Gebäuden nicht existieren.

Förderbeiträge. Bund und Kanton übernehmen zusammen typischerweise 20 bis 40 Prozent der beitragsberechtigten Kosten. Bei einem Gesamtprojekt von CHF 300.000 bedeutet das CHF 60.000 bis 120.000 Förderung. Die Mittel kommen aus den Programmvereinbarungen des Bundes mit den Kantonen - für die Periode 2025 bis 2028 stehen rund 70 Millionen CHF bereit - sowie aus kantonalen Mitteln und Lotteriefonds.

Steuerliche Abzüge. Denkmalpflegerische Aufwendungen sind in den meisten Kantonen als Unterhaltskosten steuerlich abziehbar. Je nach Grenzsteuersatz spart das nochmals 15 bis 30 Prozent der Eigenkosten. Im Kanton Bern sind sogar wertvermehrende Investitionen abziehbar, sofern sie der Denkmalpflege dienen. Bei einem Eigenanteil von CHF 200.000 nach Förderbeiträgen kann die steuerliche Entlastung CHF 30.000 bis 60.000 betragen.

Werterhalt und Wertsteigerung. Eine fachgerechte Restaurierung erhält nicht nur die historische Substanz, sondern steigert in vielen Fällen den Marktwert. Sorgfältig restaurierte Baudenkmäler erzielen auf dem Immobilienmarkt überdurchschnittliche Preise - sie sind Unikate, die sich von der Masse standardisierter Bauten abheben.

Rechenbeispiel: Gesamtprojekt CHF 300.000. Förderbeiträge Bund und Kanton: CHF 90.000 (30%). Verbleibender Eigenanteil: CHF 210.000. Steuerliche Entlastung (bei Grenzsteuersatz 25%): CHF 52.500. Effektiver Eigenanteil: CHF 157.500. Dafür erhalten Sie ein Gebäude, dessen Substanz für die nächsten 30 bis 50 Jahre gesichert ist.

Drei Wege, Kosten zu kontrollieren

Frühzeitig planen und die Fachstelle einbeziehen. Umplanungen nach Einspruch der Denkmalpflege sind der grösste Kostentreiber. Wer die Fachstelle von Anfang an einbezieht und das Konzept gemeinsam mit ihr entwickelt, vermeidet doppelte Planungskosten und böse Überraschungen während der Bauphase.

Etappieren. Nicht alles muss gleichzeitig gemacht werden. Viele Eigentümer sanieren über mehrere Jahre: erst das Dach, dann die Fassade, dann die Fenster, dann die Innenräume. Das verteilt die Kosten und die Förderbeiträge auf mehrere Steuerperioden - was auch steuerlich von Vorteil sein kann, weil die Abzüge in mehreren Jahren die Progression brechen.

Den richtigen Fachbetrieb wählen. Spezialisierte Betriebe arbeiten effizienter an historischer Substanz als Generalisten. Sie wissen, welche Materialien funktionieren, kennen die Auflagen der Fachstelle und produzieren weniger Nacharbeit. Der etwas höhere Stundensatz wird durch geringere Gesamtkosten und die Vermeidung von Beanstandungen mehr als kompensiert.

Was Sie nicht kalkulieren können - und wie Sie damit umgehen

Bei der Sanierung historischer Gebäude gibt es eine Unbekannte, die bei Neubauten nicht existiert: den Zustand der verdeckten Substanz. Hinter dem Putz kann sich eine intakte Mauer verbergen - oder ein Mauerwerk, das dringend saniert werden muss. Unter dem Bodenbelag können historische Fliesen liegen - oder ein feuchtes Fundament.

Seriöse Fachbetriebe und Architekten kalkulieren deshalb eine Reserve von 10 bis 15 Prozent der Baukosten für Unvorhergesehenes ein. Die Denkmalpflege kennt diese Situation und berücksichtigt nachträgliche Mehrkosten in der Regel im Rahmen der ursprünglichen Beitragszusage - vorausgesetzt, die Mehrkosten sind fachlich begründet und werden rechtzeitig kommuniziert.

Nächster Schritt

Prüfen Sie im Förder-Kompass die Fördermöglichkeiten für Ihren Kanton. Und über unseren Anfrage-Service finden Sie Fachbetriebe und Architekten, die Ihnen eine realistische Kostenschätzung für Ihr Projekt geben - kostenlos und unverbindlich.

Weiterführende Ratgeber:

• Fördergelder Denkmalschutz Schweiz - der komplette Überblick
• Fassade sanieren bei denkmalgeschützten Gebäuden
• Fenster ersetzen bei denkmalgeschützten Gebäuden
• Denkmalgeschütztes Haus kaufen - was Sie vorher wissen müssen

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Alle Angaben ohne Gewähr. Kostenangaben basieren auf Erfahrungswerten und dienen der Orientierung. Jedes Projekt ist individuell - lassen Sie sich eine projektspezifische Kostenschätzung erstellen. Stand: 2025.