Steuerabzüge Denkmalschutz Schweiz - so sparen Sie bei der Sanierung

Zuletzt aktualisiert: 2025 · Lesezeit: 7 Minuten

Denkmalpflegerische Aufwendungen sind in der Schweiz steuerlich absetzbar - in vielen Kantonen sogar grosszügiger als normale Unterhaltsarbeiten. Wie die Abzüge funktionieren, was Sie geltend machen können und warum viele Eigentümer tausende Franken verschenken.

Das Grundprinzip: Unterhaltskosten sind abzugsfähig

In der Schweiz können Eigentümer von selbst genutztem und vermietetem Wohneigentum die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das gilt auf Bundes- und Kantonsebene. Wer sein Haus renoviert, kann die Kosten - sofern sie werterhaltend sind - in der Steuererklärung geltend machen.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden geht diese Abzugsmöglichkeit deutlich weiter als bei normalen Bauten. Denn denkmalpflegerische Aufwendungen werden in den meisten Kantonen den Unterhaltskosten gleichgestellt - auch wenn sie technisch gesehen wertvermehrend sind.

Der Sonderfall Denkmalschutz: Auch Wertvermehrendes ist abziehbar

Bei einem normalen Gebäude können Sie nur werterhaltende Kosten abziehen. Der Einbau einer neuen Küche oder eines Wintergartens ist wertvermehrend und daher nicht abzugsfähig. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude ist die Grenze anders gezogen: Wenn die Massnahme der Denkmalpflege dient, ist sie abzugsfähig - auch wenn sie objektiv den Wert steigert.

Im Kanton Bern sind denkmalpflegerische Aufwendungen voll abzugsfähig, ausdrücklich auch bei wertvermehrenden Investitionen. Im Kanton St. Gallen sind sie gemäss Artikel 44bis Absatz 3 des Steuergesetzes den abzugsfähigen Unterhalts- und Verwaltungskosten gleichgestellt.

Auf Bundesebene regelt Artikel 32 Absatz 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) die Abzugsfähigkeit: Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten, die der Steuerpflichtige aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung vorgenommen hat, sind als Unterhaltskosten abziehbar.

Was konkret abzugsfähig ist

Abzugsfähig sind grundsätzlich alle Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der denkmalpflegerischen Sanierung stehen: Restaurierung von Fassaden, Stuck, Malerei und Steinarbeiten, Instandsetzung oder Nachbau historischer Fenster, Dachinstandstellung mit historischen Materialien, Innenrestaurierung (Böden, Deckenmalerei, Täfer, Öfen), bauhistorische Untersuchungen und Dokumentation, Architektenhonorare für die denkmalpflegerische Begleitung, Farbbefunde und Materialanalysen sowie Konservierungs- und Pflegemassnahmen.

Nicht abzugsfähig sind Kosten, die keinen Bezug zur Denkmalpflege haben - etwa der Einbau einer neuen Heizung (abzugsfähig als normaler Unterhalt, aber nicht als Denkmalpflege-Abzug) oder der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken (wertvermehrend, nicht denkmalpflegerisch).

Rechenbeispiel: Die steuerliche Entlastung in Zahlen

Angenommen, Sie sanieren die Fassade Ihres denkmalgeschützten Hauses im Kanton Zürich. Die Gesamtkosten betragen CHF 120.000. Der Kanton und der Bund übernehmen 30 Prozent als Förderbeitrag, also CHF 36.000. Ihr Eigenanteil beträgt CHF 84.000.

Diese CHF 84.000 können Sie in der Steuererklärung als denkmalpflegerische Unterhaltskosten abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent (Bund + Kanton + Gemeinde) sparen Sie damit CHF 25.200 an Steuern.

Ihr tatsächlicher Eigenanteil nach Förderung und Steuerabzug: CHF 120.000 minus CHF 36.000 Förderung minus CHF 25.200 Steuerersparnis = CHF 58.800. Das sind weniger als die Hälfte der Gesamtkosten.

Verteilung auf mehrere Steuerjahre

Bei grösseren Sanierungsprojekten kann es steuerlich vorteilhaft sein, die Kosten auf zwei Steuerjahre zu verteilen. Der Grund: In der Schweiz ist die Einkommenssteuer progressiv - je höher das steuerbare Einkommen, desto höher der Steuersatz. Wenn Sie in einem Jahr einen sehr hohen Abzug vornehmen, profitieren Sie zwar stark von der Progression, aber ein Teil des Abzugs verpufft möglicherweise in den unteren Steuerstufen.

Durch eine Verteilung auf zwei Jahre - zum Beispiel, indem Sie die Fassade im Dezember 2025 fertigstellen und die Fenster im Januar 2026 beginnen - können Sie die Steuerprogression in beiden Jahren brechen. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt von Ihrem Einkommen und dem Projektvolumen ab. Lassen Sie sich von einem Steuerberater oder Treuhänder beraten.

Beachten Sie: Massgebend für den Abzug ist in den meisten Kantonen das Jahr der Zahlung, nicht das Jahr der Fertigstellung. Planen Sie die Zahlungsströme entsprechend.

Belege und Dokumentation

Damit das Steueramt die Abzüge akzeptiert, brauchen Sie eine saubere Dokumentation. Bewahren Sie alle Rechnungen und Quittungen der Fachbetriebe auf, den Kostenvoranschlag und die Beitragsverfügung der Denkmalpflege, die Korrespondenz mit der kantonalen Fachstelle, Fotos des Zustands vor und nach der Sanierung sowie eine Aufstellung der Gesamtkosten aufgeteilt nach Gewerken.

Die Beitragsverfügung der kantonalen Fachstelle ist der wichtigste Beleg: Sie dokumentiert, dass die Arbeiten im Einvernehmen mit der Denkmalpflege durchgeführt wurden - die Voraussetzung für die erweiterte Abzugsfähigkeit.

Häufige Fehler bei der steuerlichen Geltendmachung

Die Abzüge gar nicht geltend machen. Der häufigste Fehler. Viele Eigentümer wissen nicht, dass denkmalpflegerische Aufwendungen steuerlich absetzbar sind, oder vergessen es schlicht in der Steuererklärung. Je nach Projektvolumen verschenken sie damit tausende bis zehntausende Franken.

Alle Kosten als Pauschalabzug deklarieren. Manche Eigentümer wählen den pauschalen Liegenschaftsunterhalt (typisch 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts) statt die effektiven Kosten abzuziehen. Bei einem Sanierungsjahr lohnt sich fast immer der effektive Abzug - er liegt bei grösseren Projekten ein Vielfaches über dem Pauschalabzug.

Wertvermehrende und werterhaltende Kosten nicht sauber trennen. Wenn Ihr Projekt sowohl denkmalpflegerische als auch nicht-denkmalpflegerische Arbeiten umfasst (z.B. Fassadenrestaurierung plus Kücheneinbau), müssen die Kosten sauber getrennt werden. Nur die denkmalpflegerischen Kosten profitieren vom erweiterten Abzug.

Keine Beitragsverfügung vorweisen können. Ohne den Nachweis, dass die Arbeiten im Einvernehmen mit der Denkmalpflege durchgeführt wurden, kann das Steueramt den erweiterten Abzug verweigern. Stellen Sie sicher, dass das Beitragsgesuch vor Baubeginn eingereicht und die Arbeiten von der Fachstelle begleitet wurden.

Der Sonderfall: Liegenschaft im Privatvermögen vs. Geschäftsvermögen

Die hier beschriebenen Abzüge gelten für Liegenschaften im Privatvermögen. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen werden die Sanierungskosten anders behandelt - als Geschäftsaufwand, der den Gewinn mindert. Wenn Ihr denkmalgeschütztes Gebäude zum Geschäftsvermögen gehört (z.B. ein Gewerbebau oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus in einer Einzelfirma), gelten andere Regeln. Lassen Sie sich in diesem Fall steuerlich beraten.

Nächster Schritt

Prüfen Sie im Förder-Kompass, welche kantonalen Regelungen für Steuerabzüge in Ihrem Kanton gelten. Und über unseren Anfrage-Service finden Sie Fachbetriebe, die die Sanierung so dokumentieren, dass die steuerliche Geltendmachung reibungslos funktioniert.

Weiterführende Ratgeber:

• Fördergelder Denkmalschutz Schweiz - der komplette Überblick
• Was kostet eine Restaurierung?
• Denkmalschutz Vorteile und Nachteile - eine ehrliche Bilanz

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Alle Angaben ohne Gewähr. Steuerliche Regelungen variieren von Kanton zu Kanton. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung. Stand: 2025.